Большой обзор состояния рынка жилья в Америке: бумеры не продают, миллениалы не могут купить, а поколение Z наблюдает за тем, как всё это само собой разрешается

С момента пандемии потенциальные покупатели жилья привыкли к определённому нарративу: нехватка предложения и большое число домовладельцев, не желающих переезжать, означают, что спрос на жильё значительно превышает предложение доступных домов. Эта динамика может вскоре измениться под действием тех же демографических факторов, которые трансформируют все остальные секторы экономики США.

В прошлом году дефицит жилья в США достиг 4,03 миллиона единиц: объёмы нового строительства падают, а высокие цены не дают молодым потенциальным покупателям выйти на рынок. Миллениалы и представители поколения Z оказались в ещё более невыгодном положении на рынке жилья, по-прежнему dominated бэби-бумерами. Согласно данным Realtor.com, старшее поколение по-прежнему обеспечивает около 42% покупок и 52% продаж, тогда как доля впервые покупающих жильё составляет лишь 21% — самый низкий показатель более чем за четыре десятилетия.

Хронически недостаточное предложение столкнулось с тем, что миллениалы и старшие представители поколения Z приближаются к наиболее активному возрасту для покупки жилья. По данным доклада Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), опубликованного в понедельник, совокупность этих факторов привела к росту национальных цен на жильё на 55% в период с 2020 по 2025 год. Однако меняющаяся демографическая реальность в США — стареющее население и сокращающаяся молодая база покупателей — может изменить этот нарратив, по крайней мере для большей части поколения Z. Миллениалы же, годами терпеливо ожидавшие возможности купить жильё, вынуждены будут конкурировать друг с другом за оставшееся.

В докладе MBA прогнозируется рост цен на жильё лишь на 1% в этом году, тогда как ещё в 2024 году рост составил 4%. В течение следующих двух лет организация ожидает стагнации цен на жильё, что завершит бурный и хаотичный период на рынке жилья США — и всё это может быть обусловлено стремительно стареющим населением страны и сокращением числа молодых покупателей жилья.

В течение следующих двух десятилетий темпы формирования домохозяйств — показатель того, как часто люди переезжают в новое жильё, — начнут существенно замедляться, говорится в докладе MBA. Это ослабит спрос и откроет больше возможностей для молодых американцев выйти на рынок жилья. Это хорошая новость для молодых представителей поколения Z, ещё не достигших наиболее активного возраста для покупки жилья, однако для незадачливого поколения миллениалов это может оказаться слишком мало и слишком поздно.

Запоздалая коррекция

Годами основная доля ответственности за жилищный дисбаланс возлагалась на сторону предложения. Производительность строительной отрасли США стагнирует на протяжении десятилетий: Goldman Sachs недавно подсчитал, что с 1965 года производительность в секторе ежегодно снижается на 0,6%. Исследователи объясняют этот спад медленными темпами технологических инноваций и всё более жёсткими местными нормативными требованиями, подавляющими стимулы к строительству. 

Результатом стал хронически недостаточный жилищный фонд — проблема, которую в последние годы усугубил рост процентных ставок.

Однако следующий крупный сдвиг на рынке жилья может произойти со стороны спроса, а точнее — его отсутствия. Согласно докладу MBA, формирование домохозяйств в ближайшие годы замедлится из-за старения населения, низкой рождаемости, сокращения числа молодых людей и снижения иммиграции. 

Старшим бэби-бумерам сейчас уже за 80, и их жёсткий контроль над рынком жилья, вероятно, ослабнет в ближайшие годы по мере того, как всё больше из них переезжают в дома с уходом или уходят из жизни. Между тем поколение Z, достигающее возраста покупки жилья, представляет собой меньшую по численности когорту, чем их предшественники. В сочетании с сокращением чистой миграции и замедлением общего роста населения результатом становится ослабление спроса на фоне более здорового предложения.

Однако этот сдвиг, вероятно, произойдёт недостаточно рано, чтобы миллениалы успели им воспользоваться. По оценкам доклада MBA, предложение жилья может вырасти на 10,6–14,6 миллиона единиц в период с 2026 по 2035 год, что, скорее всего, опередит прогнозируемый спрос в размере около 11 миллионов за тот же период. Этот прогноз может быть благоприятным для многих представителей поколения Z, способных подождать рынок ещё лет десять, однако их старшие сверстники, возможно, уже упустили своё время. 

«Возможно, для молодых поколений жилья будет достаточно, и мы увидим некоторые изменения, но для тех, кому под сорок или чуть за сорок, я не думаю, что что-то изменится кардинально», — ранее рассказал Fortune Кристиан ДеРитис, заместитель главного экономиста Moody's.

Эти тенденции, вероятно, сохранятся и со временем могут усилиться. Рождаемость в США неуклонно снижается на протяжении почти двух десятилетий, а значит, каждое новое поколение, достигающее возраста покупки жилья, скорее всего, будет меньше предыдущего — при условии, что иммиграция не вырастет. 

В прошлом году впервые как минимум за полвека число людей, покинувших США, превысило число приехавших — в ответ на ужесточение антимиграционных ограничений администрации Трампа. Большинство прогнозов, в том числе Бюджетного управления Конгресса, предполагают, что в ближайшие годы чистая миграция вернётся в положительную зону. Тем не менее эксперты Института Брукингса предупреждают: если США станут постоянно менее привлекательным направлением для международных мигрантов, страна, вероятно, столкнётся с сокращением населения.

Нельзя не учитывать, что предложение может не расти теми быстрыми темпами, на которые надеются многие покупатели жилья. По данным Redfin, бэби-бумеры, чьи дети уже выросли и съехали, по-прежнему владеют почти вдвое большей долей крупного жилья по сравнению с семьями миллениалов, и многие из них не собираются никуда переезжать в ближайшее время. Подавляющее большинство бумеров говорят, что намерены «стареть на месте» — проводить пенсию в собственном доме и пользоваться услугами по уходу на дому. Эта тенденция вряд ли поможет улучшить жилищный фонд страны в ближайшей перспективе. Ещё один опрос Redfin, проведённый в прошлом году, показал, что около трети бумеров никогда не планируют продавать своё жильё, а ещё 30% не собираются делать этого как минимум ещё десять лет.

Демографические сдвиги в Америке меняют всё — от рынка труда до поступления в колледжи. Однако когда речь заходит о жилье, демографическое давление сталкивается с грозным противником, которого миллениалы уже хорошо знают: бэби-бумерами, не намеренными уступать свои позиции. 

Эта статья была впервые опубликована на Fortune.com