La relación entre propietarios e inquilinos en Nueva York fue modificada por una norma estatal en abril de 2024, que cambió las reglas del juego y estableció un principio clave: el vencimiento de un contrato no es, por sí solo, un motivo suficiente para obligar a una persona a abandonar su vivienda. Se trata de la llamada Ley de Desalojo por Buena Causa.

La ley nacida en Nueva York tras años de presión social

Las Protecciones de Desalojo por Buena Causa, incorporadas en el Artículo 6-A de la Ley de Bienes Raíces del Estado de Nueva York, fueron aprobadas en abril de 2024 luego de una prolongada organización colectiva de inquilinos en todo el estado.

El espíritu de la norma es garantizar estabilidad habitacional en un mercado históricamente volátil y costoso. La ley parte de la premisa de que la vivienda es un bien esencial y que su pérdida no puede quedar librada a decisiones arbitrarias de los propietarios.

En términos prácticos, la ley establece que los inquilinos elegibles tienen derecho a permanecer en su hogar siempre que paguen el alquiler y cumplan con las condiciones básicas del contrato. Incluso cuando este vence, el arrendador ya no puede simplemente negarse a renovarlo sin ofrecer una justificación válida.

El concepto clave: qué significa “Buena Causa”

El corazón de la ley está en la exigencia de una “buena causa” para desalojar o no renovar un contrato de arrendamiento. Según el Artículo 215 y 216 del texto legal, un propietario debe demostrar ante la justicia que existe un motivo concreto y legítimo para remover a un inquilino de la vivienda. No alcanza con la finalización del contrato ni con una decisión unilateral.

Entre las razones que la ley reconoce como válidas, según explica Housing Justice For All, se encuentran:

• El impago de la renta
• Violaciones sustanciales del contrato o conductas molestas reiteradas
• El retiro del inmueble del mercado para uso personal del propietario
• Situaciones excepcionales como la demolición del edificio.

En ausencia de alguna de estas causas, el desalojo o la negativa a renovar el contrato puede ser impugnado judicialmente.

Qué alquileres están protegidos por la norma

No todos los alquileres quedan automáticamente alcanzados por las Protecciones de Desalojo por Buena Causa. El propio texto legal detalla con precisión los criterios de elegibilidad, que buscan salvaguardar el mercado de alquiler más expuesto a abusos.

Entre los principales requisitos, se destacan:

• Viviendas ubicadas en edificios construidos antes de 2009.
• Un alquiler mensual que no supere el 245% del Alquiler Justo de Mercado establecido por el Departamento de Vivienda federal.
• Contratos con propietarios que posean más de diez unidades de vivienda en el estado.

Quedan excluidos, entre otros casos:

• Los edificios pequeños ocupados por el propio dueño
• Las cooperativas y condominios
• Las viviendas subsidiadas o con renta estabilizada
• Las viviendas alquiladas como parte de un acuerdo laboral.

En el resto del estado, fuera de la ciudad de Nueva York, las localidades deben optar de manera voluntaria por adherir a este régimen.

Renovaciones garantizadas en Nueva York y límites a los aumentos

Uno de los cambios más significativos introducidos por la ley es la garantía de renovación de los contratos de arrendamiento, incluso en los acuerdos mes a mes. Para los inquilinos cubiertos, el vencimiento del contrato no implica una amenaza inmediata de desalojo. La norma elimina así lo que muchos describían como “desalojos encubiertos”, en los que se forzaba la salida mediante la no renovación o subas desmedidas del alquiler.

En materia de aumentos, la ley fija un estándar objetivo. Los propietarios deben justificar cualquier incremento que supere el 10% anual o el Índice de Precios al Consumidor (IPC) más un 5%, el valor que sea menor. Además, solo se permite un aumento de alquiler por año, incluso en contratos mensuales, lo que introduce previsibilidad y facilita la planificación económica de los hogares.

Avisos obligatorios y defensa en la corte de Nueva York

La normativa también refuerza las obligaciones formales de los arrendadores. Si un propietario pretende aumentar el alquiler más de un 5%, debe notificarlo por escrito con antelación. El plazo varía según la antigüedad del inquilino en la vivienda: 30 días para quienes llevan menos de un año, 60 días para estancias de entre uno y dos años y 90 días para quienes superan los dos años de ocupación.

En caso de conflicto, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda y presentar una defensa de Buena Causa ante la corte. Allí, el propietario debe probar que el aumento responde a mayores costos reales, como impuestos o mantenimiento, o que existe un motivo legítimo para el desalojo. Tal como señala el fallo judicial, la carga de la prueba ya no recae sobre el inquilino.